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¿Quién debe pagar las cuotas de comunidad en caso de divorcio?

Uno de los pisos de la comunidad de la que Ud. es Presidente, acumula una deuda que comienza a ser elevada; dicho inmueble es propiedad de un matrimonio recientemente divorciado, habiendo sido adjudicado el uso y disfrute del mismo a uno de los cónyuges.

¿A quién deben reclamar? ¿Sólo al cónyuge que ocupa el piso? ¿O pueden reclamar a los dos, ya que ambos son propietarios a partes iguales?

Antes de nada, respecto a las cuotas de la Comunidad de propietarios, se debe de distinguir entre gastos ordinarios o gastos extraordinarios (derramas), viniendo relacionada generalmente la confrontación entre las partes, respecto del pago de los primeros, no habiendo existido hasta muy recientemente, un criterio unánime por parte de la jurisprudencia.

Pues bien, con fecha de 25 de Septiembre de 2014, el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con interés casacional, con el fin de establecer un criterio claro respecto a si los gastos ordinarios de la Comunidad de propietarios pueden atribuirse al cónyuge que queda en el uso de la vivienda común, o si el pago de los mismos corresponde a ambos cónyuges, cuando los dos son copropietarios.

Y así, el Tribunal Supremo señala que frente a la Comunidad de propietarios ambos cónyuges (cuando son los dos propietarios) son los obligados al pago de los gastos comunes y ambos estarán legitimados a soportar las reclamaciones que les interpongan, con independencia de a quien se le haya atribuido el uso de la vivienda tras el divorcio; ahora bien, si el Juez de Familia acuerda que el pago de dichos gastos ordinarios sean abonados por el cónyuge al que se le atribuya la vivienda, éste será quien deba abonarlos. Y en el caso de que no los pagase, y al final el cónyuge que no vive en la vivienda tuviese que pagar los gastos comunes porque la Comunidad se los reclama, podrá repercutir contra el cónyuge obligado al pago.

En definitiva, le aconsejamos que reclame el pago de la deuda a ambos propietarios, y ello, con independencia del contenido de la Sentencia de Divorcio.

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Sociedad pantalla para evitar pagar la comisión

Las inmobiliarias deben estar muy alerta con el fin de no ver frustradas sus expectativas de cobro de sus honorarios, sobre todo, evitando lo que coloquialmente se conoce como “puenteo”.

Se trata de una estrategia que se utiliza en ocasiones para intentar eludir el abono de los honorarios de la agencia inmobiliaria, simulando que quien compra el inmueble es alguien distinto a quien lo visitó, por ejemplo, cuando una persona física visita el inmueble y después lo compra una SA o SL controlada por esa persona.

¿Qué hacer en estos casos?

Cautelas previas. Para reducir este riesgo (y cualquier otro intento de “puenteo”), sería conveniente que adoptáramos una serie de cautelas:

  • Trabaje siempre con encargos por escrito (no verbales).
  • Firme con los potenciales compradores una “hoja de visita”. Apunte. E identifique en dicha hoja a cada interesado (con nombre, domicilio y DNI), señalando si hace la visita en nombre propio o de tercero (si es en nombre de una sociedad, indique la denominación y datos de ésta).
  • Haga un seguimiento periódico de los inmuebles de los que ha tenido encargo de venta (solicite nota simple al registro e inspeccione externamente sus propiedades para detectar posibles obras, mudanzas…).

Fraude. Si tras esas cautelas detecta el “puenteo”, podrá reclamar sus honorarios, debiendo demostrar en este caso, que la venta se ha hecho gracias a su intervención, así como el intento de fraude:

  • Cuando estos casos llegan a los tribunales, éstos analizan los vínculos existentes entre la persona física que visitó el inmueble y la sociedad que lo ha comprado. Es decir, “levantan el velo” de la sociedad para comprobar si ésta es una simple pantalla para eludir los honorarios de la agencia inmobiliaria.
  • Por tanto, será un argumento a su favor que la persona física que visitó el inmueble controle la sociedad que lo compra (por ejemplo, porque es su administrador o socio mayoritario).
  • Asimismo, serán indicios a su favor que la SL o SA no tenga actividad real o que se haya constituido en fechas cercanas a la compra (y con posterioridad a la visita).